サラリーマンの私が今まで通り会社勤めをしながら、法人化してアパート経営で成功するために調べた情報をメモしていく。
現物投資とは
株式や債券は実際にはモノがないからペーパーアセットと言われている。それに比べて不動産や太陽光発電は物があるから現物投資と言われている。株式投資は基本的に利回りが低いから資産拡大し辛い。現物投資は借入金を使って投資ができるから、それを考慮すると20％くらいになる。
銀行のローンが使えるのが最大のメリット。不動産投資の利回りは5%～12%程。しかし、銀行のローンを使うことでROE(自己資金に対する利回り)は20%を超えてくる。
例）
自己資金400万でローンで4000万のアパート用意して年に104万の利益が出せたら、400万に対する利回りは26%になる。空室率15%で計算しても利回り13%。
メリット・デメリット
メリット
- 価格が安定している。
- 景気が悪くなっても資産収入は差ほど変わらない。
- インフレに強い。
- 節税がしやすい。相続税がかなり優位
- FIREしやすい。年収が低くても富裕層になれる。
- 外注化が簡単（管理会社、リフォーム業者）。・・・お客様対応不要。
- 実働時間が短くて済む
- 大家業に資格は不要
デメリット
- 災害で資産が大きく減る場合がある。→保険である程度カバー
- 維持費がかかる
- 現金化に時間が掛かる
- 基本的にはリスクは低いが金額が大きいため、失敗した時の損失が大きい
- 投資資金500万～
- 空室リスクがある
- 孤独になりがち
⇒勉強することで回避
現物投資、種類ごとの概要
不動産
一棟マンション、一棟アパート、一戸建て、区分マンション、駐車場。マンション、アパート、一戸建ては、中古はOKだが新築はダメ。
新築は建築業者の利益・販売会社の利益が乗っているからダメ。中古で建物価格が0になってからの方がよい（木造だと25年）。ただし、銀行からの融資は木造だったら22年までなどの縛りがある（長く借りられる銀行もある）。
一棟マンション、一棟アパートで失敗しても買値よりも売値は下がるが、80%くらいで売れるので全額失うことはない。
戸建ては一般の人にも売れるのでリスクは限りなく低い。駐車場投資で失敗してもほぼ土地なので、土地として売れる。中古の戸建てが最強。戸建ては賃貸の中でも少なく、需要がある。
駐車場は、買った瞬間からプラスの資産になる。駐車場には新築/中古という概念はほとんどない（立体駐車場はある）。ほぼ土地の値段で運用ができるので買った値段で売れる。ただし利回りは低め。
マンションはアパートよりも経費が多く掛かるので利益が少なくなる。一棟アパート、一戸建ては価格が落ち切った中古がよい。
太陽光発電
借入金はOK、現金買いはダメ。現金で買うと年利回りが2.5%等の低い数字になる。また、その間の災害リスクもある。
借入が使えて20年間の収入が約束されているから魅力。太陽光パネルは17年後には価値が0円になる。
コインランドリーなど
ダメ。コインランドリー投資で失敗すると、現状回復日や撤退費用がかかり手元に残らない。
成功のコツ・・・？など。
- 現物投資は借り入れができることが魅力。銀行の評価を上げることが先決（毎月の収支と資産額）。
- 都内の中古の一棟物。ビル＞一棟物のアパート・戸建て。RC（鉄筋コンクリート造）。人口がどんどん減ってる。都内だったら日本人が減っても外国人が住んでくれる。分譲は修繕積立金や管理費も自分で自由にできないから一棟物がよい。←この条件だとすぐ売れちゃうからほとんど無いらしい。初期コストも高そう。初心者には無理かも。
- 不動産を事務所のために借りたり、住むために借りる人は素人。素人目線でよい。初心者の自分が感じたことが答え。
- 田舎の方で「人が入れば利回り20%」という物件は基本的に入らない。表面上の利回りではなく、実質利回りで考える。
- 簡単に買える物件はリスクがある物件。不動産に対する中国人投資家が無理して買わない地方の物件はリスクがある。ぱっと見儲かっても後々リスクがあるかもしれない。
- 立地、日当たり、駅近、よりも何よりも安く買うこと。
- 初心者にはボロ戸建ての一棟投資。リスクが小さく、利回りもいい。現金でなんとかなる。不動産投資に必要な実務スキルが身につく。リフォーム必須だが、お金かけても相場以上の家賃は取れないので、あまりリフォーム費用は掛けられない。DIYを経験し、さまざまな知識や技術が身につく。黒字経営を続けていたら、銀行の評価もよくなる。
- 古家を買ってリノベーションすることに助成金が出る自治体もある。
- (物件を)たくさん見る。
- 悪い人がたくさんいるから、たくさん勉強してから参入した方がいい。カモにならないように。
法人化
- 法人であればどんな所得でも24%～34%の実行税率で課税されるだけ。
- 赤字は10年繰り越せる。翌年以降の黒字と相殺できる。
- 株式の贈与で親族に財産移転も容易。
- 既に利益が出ている状態で現物出資して法人化すると課税対象になる。現物出資＝譲渡。つまり売却とみなされる。
補助金・助成金・支援金
- 栃木県：「とちぎ未来チャレンジファンド活用助成事業（創業支援事業）」
- 栃木県芳賀町：「芳賀町中小企業定着促進補助金」
参考
その他
- Todo サラリーマンが法人化して両親(年金暮らし)や妻(専業主婦)に手伝ってもらう際のシミュレーションをしておく。
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